主题: 【法治课堂】二手房没过户，遇上法院查封，怎么办？

有些人买房是当做投资，有些人买房是用来家庭生活的。一旦遇到自己买的房子被法院查封，个人会非常焦急和闹心。那么二手房没过户，法院进行强制执行，我们该怎么办？为此找法网小编为您解答。

一网友咨询：我家买了一套二手房，已经支付了全部房款后，卖家将房屋产权证明给了我们保存。我们接着装修房屋后搬进去住了，但是房子一直没有办理过户手续。后来卖家出事了，公安查封拍卖卖家的财产，然后到我家来调查，看了我家和卖家签订的二手房买卖协议，以及房产证。我想要知道我家买的二手房还能不能保住？

一、买房者已完成过户，法院不可以查封

根据《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第25条第1款规定，法院不可以对已经完成过户的房屋进行查封。这是因为房屋已经过户了，房屋所有权不属于被执行人（卖家），法院不得查封他人的财产。

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二、买房者未完过户，法院可以查封

根据《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第25条第1款规定，二手房没有过户到买房者名下，那么法院可以查封房屋。但是根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，买房者符合条件的，可以据此排除法院执行。

排除法院强制执行，未办理过户手续的房产需同时满足三个条件：

1、买房者（第三人）已经支付全部购房款；

2、买房者（第三人）已经实际占有该房产；

3、买房者（第三人）对未办理过户手续无过错。

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三、第三人之外的原因导致未及时办理过户手续

1、因卖家的原因或者他人干扰而未按规定提出房屋过户申请；

2、买卖双方当事人已经向不动产登记中心提出房屋转移登记申请，因登记部门原因，为进行房屋过户登记。

最后，第三人要举证证明，在法院查封冻结争议房屋之前，已经合法占有房屋。收到争议房屋的产权证，需要出示证据来证明因受到其他客观条件的限制或者影响，导致第三人未能办理过户手续。否则，已经出售但未过户的房屋，法院可以强制执行。找法网小编提醒二手房购房者要及时办理过户手续。